Mieterhöhung

Der Vermieter meiner Geschäftsräume hat die Fassade des Hauses ansprechend neu gestaltet. Bis gestern fand ich das schön. Heute kam der Brief mit der Mieterhöhung. Begründung: Renovierung des Hauses. Muss ich das akzeptieren?

Wenn Sie ein gewerbliches Objekt mieten, schließen Sie in der Regel einen freien Vertrag mit individuellen Vereinbarungen ab. Wie diese im Einzelnen aussehen, ist reine Verhandlungssache zwischen Ihnen und dem Vermieter. In der Regel aber beinhalten solche Mietverträge neben einer festen Vertragslaufzeit, die üblicherweise zwischen fünf und zehn Jahren liegt, eine genaue Aussage über die Miethöhe. Oftmals wird die Miete sogar als Staffelmiete mit einer jährlichen Erhöhung angesetzt. Haben Sie den Punkt der Renovierungsarbeiten am Haus bzw. im Gebäude nicht extra geregelt, kann der Vermieter die Kosten dafür auch nicht einfach weitergeben. Es gelten ausschließlich die Vereinbarungen, die im Mietvertrag festgehalten wurden.

Die letzte Möglichkeit für den Vermieter, seine Forderung Ihnen gegenüber durchzusetzen, wäre allerdings, Ihnen eine Änderungskündigung zu übergeben. Auf diesem Weg könnte er die erhöhte Miete durchsetzen. Hier würde er Ihnen die Gewerberäume zum nächstmöglichen Termin kündigen, Ihnen jedoch gleichzeitig die Weiteranmietung zu den von ihm ge- wünschten geänderten Konditionen anbieten. Das ist zwar ein recht unschöner, aber legaler Weg.

In jedem Fall sollten Sie sich anwaltlichen Rat bei einer Beratungsstelle wie der IHK einholen. Vielleicht finden Sie ja auf diese Weise einen Weg, mit dem Vermieter eine für beide Seiten einvernehmliche Regelung zu treffen.

Wenn Sie Ihre Büroräume als Home-Office in Ihren privaten Räumen betreiben, würde das Mietrecht greifen, das Sie als privaten Mieter schützt. Für rein gewerblich genutzte Räume greift dieses Gesetz aber leider nicht. Bei privaten Räumen kann der Vermieter die Miete laut § 559 BGB um höchstens elf Prozent anheben, sofern nicht nur Schönheitsreparaturen, sondern gleichzeitig Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden.

Die ihm entstandenen Kosten müssen aber in einem angemessenen Verhältnis zu den Einsparungen des Mieters stehen, wenn sie eine Mieterhöhung rechtfertigen sollen

Expertentipps:

• Eine Mieterhöhung ist nur dann erlaubt, wenn es sich wirklich um Modernisierungsarbeiten und nicht um Schönheitsreparaturen handelt.
• Überprüfen Sie genau die Erläuterungen des Vermieters und die von ihm angegebenen Kosten daraufhin, ob sie schlüssig und vollständig belegt sind.
• Hat der Vermieter daran gedacht, eventuelle Drittmittel wie Fördergelder, zinslose Darlehen und ähnliches von den ihm entstandenen Kosten abgezogen? Diese darf er nämlich nach § 559a BGB nicht mit einberechnen.
• Hat der Vermieter die Elf-Prozent-Grenze bei der Mieterhöhung beachtet?
• Wenn Ihnen die jetzt von Ihnen verlangte Mietzahlung zu hoch sein sollte, haben Sie ein außerordentliches Kündigungsrecht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens. Sie können dann zum Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis kündigen, ohne hier auf anderweitige Vereinbarungen – vor allem solche, die längere Kündigungszeiten vorsehen – Rücksicht nehmen zu müssen.